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深圳网拍房成交量创半年新高 溢价率处于历史高位

作者:   时间:2019-08-23 10:48   

从深圳7月网拍房成交套数总量环比涨幅60%的数据来看,7月的深圳网拍房成交数量已达连续半年来的最高值112套。但从往期的数据对比来看,7月深圳的网拍房成交总量仍不及去年年底的成交量大。

法拍房是法院拍卖房产的简称,遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人无力履行按揭合约或无法清偿债务时,而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。

网拍房是指在网络上拍卖的房子,人们通过电子订购单发出购物请求,拍下的房源。

据北京市盈科律师事务所郑博恩律师向《华夏时报》记者介绍,网拍是法拍房拍卖的一种方式,网拍房和法拍房两者是包含关系,法拍房包含了网拍房。

省高院提供的数据显示,近几年,广东司法拍卖金额快速增长,2016年151亿元,2017年378亿元,是上一年的2.5倍,2018年520亿元,今年前7个月,已经达到287亿元。当中,占比最大的就是法拍房。

同时,郑博恩律师直言,近年来深圳法拍房的成交总量也一直在上升。

7月网拍房成交量创近半年新高

诸葛找房联合阿里拍卖发布线上拍卖市场数据研究报告显示,7月深圳市线上拍卖住宅成交套数创近半年新高,7月总计成交112套,是2019年2月份以来最高成交量,环比涨幅60%,处于历史平均水平。7月线上拍卖成交均价为46288元/平方米,处于历史较高水平。

从深圳房产线上拍卖市场趋势来看,从去年7月至今,去年11月份网拍房成交总量161套成为峰值。从去年11月份开始,至今年6月份,月成交总量呈波动下降趋势。今年6月,网拍房成交总量仅70套,而7月网拍房成交总量又重回三位数。58安居客房产研究院首席分析师张波向《华夏时报》记者表示,法拍房数量增加一方面可能是前期积压数量增多,另一方面也和整体经济环境有着一定关系。

同时,郑博恩律师也表示,近年国家加大了司法网拍的推广力度,网上录入的拍卖房源增加。今年最高人民法院发布了《最高人民法院关于研究处理对解决执行难工作情况报告审议意见的报告》,其中提及网络司法拍卖进展明显。要指导各级法院全面落实网拍优先原则,实现司法网拍全覆盖,进一步规范网拍公告,提高网拍效果。故也因此逐渐为更多购房者知悉。所以通过网拍的法拍房数量不断增加。

起拍价仅为市场价7成,但溢价率处于历史较高水平

法拍房因其拍卖底价低于市场价而引起购房者关注,据郑博恩律师介绍,司法网拍的房源,一拍底价不得低于市场评估价的70%,若一拍流拍,二拍起拍价的降价幅度则不得超过前次起拍价的20%。因此低于市场价的司法网拍房源会越来越受公众注意。

《华夏时报》记者从阿里司法拍卖网上看到,7月已经拍卖结束的房源中,仅有少部分房源起拍价和评估价一致,剩余大部分房源其起拍价低于市场评估价。

如深圳市罗湖区莲塘罗沙路公交梧桐苑某住宅,起拍价为297.5万元,但其实际市场评估价为425万元,最终仅一人报名竞拍,以底价成交。

相比去年年底网拍房成交情况,今年7月份,深圳网拍房成交情况稍好。除了因房屋本身问题,竞拍人数较少,以底价成交的情况外,《华夏时报》记者从阿里拍卖网上发现,上百人参与竞拍,最终以高出市场评估价成交的情况也是随处可见。

同时,从阿里拍卖公布的数据来看,7月深圳线上拍卖房产竞争度前10中,改善型住房及别墅占主流。其中宝安区西乡街道河东一栋私宅出价次数最多,达364次,溢价率为334.70%,溢价率最高的房产仍为该私宅。

诸葛找房研究中心表示,从阿里拍卖7月拍卖数据可以看出,深圳7月拍卖成交量大幅度增加,拍卖总报名数小幅增加。拍卖单个标的平均报名用户数和溢价率虽均环比上月微跌,但也处于历史较高水平。各城区整体溢价率均保持较高水平,各城区溢价率差距减小,市场维持平稳发展趋势。

不动产清场交付新规带来利好

近日,广东高院出台《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见》,《意见》要求司法拍卖以清场移交为原则,并明确了4种可不予清场移交的情形。

《意见》明确,执行法院在拍卖、变卖成交或者以流拍的财产抵债的裁定送达后十五日内,将执行标的物清场后移交买受人或者承受人。被执行人或者其他人占有执行标的物应当移交而拒不移交的,强制执行。同时,执行法院可以根据案件具体情况,在拍卖前对执行标的物先行清场。

就强制清场的方法和程序,《意见》规定,强制迁出执行标的物,执行法院应当及时发布公告,责令被执行人或者其他占有人在指定期限内自行搬离,并明确了拒不搬离的法律后果。

广东华商律师事务所周争锋向《华夏时报》记者表示,法拍房对买家的要求是一有购房资格,二有购房款。购房资格要求竞买前一天应具备。法拍房的风险目前而言还是税费和交房,税费不涉及公司产权便没问题,个税核定3%,其他费用与二手房交易费用差不多。

至于交房问题,按照广东省高院最新的要求是法院先清场后再拍卖,但该要求刚刚印发,落实估计要一段时间,真正落实了,交房不是问题。江苏和上海的法拍房,不但法院空房拍卖,甚至还是税费各付各的,十分便利。深圳未来应该也会朝这个方向发展,到时就只剩下融资贷款问题。

周争锋强调,目前想买,需要落实清楚税费和占用人是谁,清场是个大难题。法拍房不存在轮候查封和抵押问题,竞买成功后,上面的查封全部会被解除,不会再有查封问题。